Kvartal S7

Prosjektbeskrivelse

Kvartal S7 ligger svært sentralt i Ski sentrum, omkranset av gågata, reisetorget det grønne parkdraget Parkaksen og Øvre torg. 

Et bærende grep er å bevare den eldste bebyggelsen; Ski Gamle hotell (1919) og Idrettsveien 2 og 4. Utbyggingspotensialet omfordeles internt i kvartalet. Lave høyder beholdes mot gågata, mens nye volumer legges mot Parkaksen i form av et punkthus  og en U-formet kvartalsbygning på 5-7 etasjer. Dette gir et nytt plassrom bak det gamle hotellet, bedre solforhold i gårdsrommet og en betydelig klimagevinst ved gjenbruk av eksisterende bygg.

Forbildeegenskapene ligger i den sosiale profilen og i de høye miljøambisjonene. Kvartalet planlegges med ca. 105 boenheter med en høy andel av mindre leiligheter og rause fellesarealer som er utviklet i samarbeid med Heime. Området plalegges bilfritt, med tett kobling til kollektivknutepunktet på Ski stasjon. Prosjektet følger FutureBuilts ZERO-O-kriterier med mål om minst 25 % lavere klimagassutslipp enn Paris-kravene.

Prosess

Planinitiativ med stedsanalyse og mulighetsstudie ble sendt inn i desember, 2024. Oppstartsmøte med Nordre Follo kommune ble gjennomført i februar 2025, og oppstart ble varslet i mars 2025. Prosjektet er utviklet av Vinkl AS med Agave Studio og NSW Arkitektur som plankonsulenter, i tett dialog med kommunen gjennom en rekke arbeids- og avklaringsmøter.

Det er gjennomført en utvidet medvirkningsprosess utover lovpålagt minimum, forankret i FutureBuilts kvalitetskriterier for sosial bærekraft. Det ble først utarbeidet en sosiokulturell innsikt (dokumentanalyse av tidligere medvirkningsprosesser og kommunale studier), som la grunnlaget for en medvirkningsstrategi. Det ble avholdt sju «Bylaber» med til sammen 160 deltakere. Dette, sammen med bred medieinvolvering, resulterte i stort engasjement fra lokalsamfunnet. Innspillene er innarbeidet i utforming av planforslaget, og er sikret gjennom reguleringsbestemmelsene.

Som FutureBuilt-områdekandidat forplikter prosjektet seg til kriteriesettet FutureBuilt ZERO-O, og miljøambisjonene er forankret i et eget kvalitetsprogram (V2.5, første utkast 25.02.2026). Veidekke Entreprenør AS deltar som entreprenør og miljøkoordinator, med ansvar for klimagassberegninger (Reduzer). Klimagassregnskap, energikonsept, ombrukskartlegging (Resirqel) og en analyse mot EUs taksonomi inngår i FutureBuilt-dokumentasjonen. Brukermedvirkning er gjennomført i utviklingsfasen og videreføres i gjennomføringsfasen med kjøperne, blant annet for å skreddersy fellesarealene.

Økonomi, merkostnader og finansiering

Miljøambisjonene gir merkostnader knyttet til høyere materialkvaliteter (lavkarbonbetong i klasse Ekstrem/LA90 for forbildearealet, miljøstål, lavkarbonkledning) og til energiløsningen med energipeler, som i dag utgjør en merkostnad sammenlignet med ordinær fundamentering. Prosjektet vurderes å være i samsvar med EUs taksonomi (vesentlig bidrag til klimamål), noe som kan styrke finansieringsgrunnlaget.

Det er søkt om og innvilget støtte fra Enova for en utvidet ombrukskartlegging.

Arkitektur og bymiljø

Kvartalet utvikles som et «porøst» bykvartal som styrker byromsnettverket gjennom nye, allment tilgjengelige passasjer mellom Parkaksen, Øvre torg og Idrettsveien. Et nytt plassrom bak Ski Gamle hotell, rammet inn av punkthuset (bygg A1) og kvartalsbygningen (bygg A2), gir hotellet økt synlighet fra flere retninger.

Tidsdybden og identiteten i kvartalet ivaretas ved å bevare Ski Gamle hotell (1919, nordisk nybarokk panelarkitektur og det eneste gjenværende trehuset i sentrumskjernen) samt Idrettsveien 2 og 4. Ny bebyggelse gis et variert og særegent uttrykk som forholder seg til konteksten, med rød tegl som dominerende fasademateriale i ulik leggeteknikk og valør, supplert av tre og puss i varme fargetoner – i tråd med tydelige preferanser fra medvirkningen.

Fasadene underdeles og artikuleres for å bryte ned skalaen og skape menneskelige proporsjoner langs gateplan. Bygg A2 trappes inn mot Parkaksen for å dempe høydevirkningen og bedre sol- og dagslysforhold i byrommet, og den østre delen utformes med organiske, avrundede former mot plassdannelsen. Første etasje skal ha klart glass for transparens og kontakt mellom inne og ute.

Takene behandles som en del av byens taklandskap, med grønne tak, integrerte solceller og fellesfunksjoner for beboerne. Et «bytak» bak hotellet gir et værbeskyttet, intimt uterom som supplerer Øvre torg. Sol- og skyggeanalyser viser at forslaget ikke gir vesentlig dårligere forhold for omgivelsene enn høydene i den vedtatte områdereguleringsplanen for Ski sentrumsområde.

Innovasjon

Noe av det mest innovative ved prosjektet er den sosiale boligmodellen. Kvartalet planlegges med rause fellesarealer – ca. 240 m² innendørs (foaje/lounge, treningsrom, veksthus/vinterhage, gjestehybel, kino-/spillerom) – som mer enn tredobler arealkravet i forslaget til ny kommuneplan. Fellesarealene reduserer behovet for privat boareal og gjør små leiligheter attraktive, og planlegges driftet i samarbeid med Heime, som har erfaring fra tilsvarende anlegg.

Sambruk og funksjonsblanding skal aktivere sentrum gjennom hele døgnet («Ski hele døgnet») og gjennom hele året («Ski hele året»), blant annet ved et overdekket, værbeskyttet byrom. Dette møter dokumenterte folkehelseutfordringer som ensomhet, utenforskap og utrygghet på kveldstid.

Omfordelingsprinsippet – der utbyggingspotensial flyttes fra bevart, lav bebyggelse til nye volumer mot Parkaksen – er et plangrep som forener vern, klimagevinst (gjenbruk av bygg), gode solforhold og menneskelig skala. Kvartalet utvikles uten egen bilparkering, med planer om bildeling i eksisterende parkeringskjeller i nabokvartalet og en justert sykkelparkeringsnorm basert på erfaringstall.

Som FutureBuilt-områdeprosjekt skal kvartalet ta i bruk minst tre innovative løsninger, der ett element videreføres som FoU-prosjekt. Endelig valg gjøres i neste fase, men prosjektet har identifisert flere kandidater: 3D-printede fundamenter for utomhuskonstruksjoner, energipeler med hurtigkoblinger (kombinert fundamentering og termisk energi), lavkarbon sement- eller trebasert avrettingsmasse, et digitalt produktpass («Materia») for ombrukbare byggevarer, utomhusarealer med redusert bruk av bakstøp/understøp, ombruk av synlige VVS-komponenter, FDV-dokumentasjon for naturbasert overvann, samt selve den utvidede medvirkningsmetodikken.

Sosial bærekraft

Sosial bærekraft er det bærende prinsippet for Kvartal S7 og er fulgt opp gjennom FutureBuilts kriterier. Den sosiokulturelle innsikten har gitt grundig og utfyllende underlagsdata for å utarbeide strategien for medvirkningsprosessen i planfasen. Resultatene fra selve medvirkningen har påvirket utforming av planen og flere av temaene skal følges opp i prosjektets kommende faser.

Den sosiokulturelle innsikten viser en kommune i vekst med flere enpersonshusholdninger og en sterk økning i andelen eldre over 80 år frem mot 2040. Den viser også folkehelseutfordringer knyttet til psykisk uhelse blant unge, utenforskap, sosiale helseforskjeller og fysisk inaktivitet. Planforslaget svarer med variert boligsammensetning og høy andel mindre, rimeligere boliger som senker terskelen for å bo sentralt for unge, førstegangskjøpere og eldre.

Rause fellesarealer, deleløsninger og sambruk av arealer og utstyr legger til rette for naturlig sosial kontakt på tvers av generasjoner, noe som vil bidra til å motvirke ensomhet. Samtidig er utbygger i dialog med kommunen om en andel aldersvennlige boliger. Aktive førsteetasjer, god belysning, naturlig overvåkning og tydelig soneinndeling er sikret i bestemmelsene som kriminalitetsforebyggende grep.

Kvartalet åpnes for allmennheten med offentlig tilgjengelige passasjer og et soneinndelt gårdsrom (fra offentlig til halvprivat). Det etableres ikke egen lekeplass, da det nye Øvre torg rett utenfor tilbyr lekearealer; uterommene i kvartalet får i stedet leken møblering og lekbare elementer for flere aldersgrupper.

Klima / FutureBuilt ZERO (bygg og energi)

Innenfor ZERO-O-forpliktelsen skal minst 25 % av byggene være fullverdige forbildeprosjekter med 50 % reduksjon. Klimagassberegninger er utført i Reduzer (av Veidekke) og FutureBuilts verktøy.

For bygningsmassen (ZERO-B) ligger prosjektet foreløpig an til ca. 44 % reduksjon mot Paris-kurven for 2030 for alle nybygg. Parkaksen 5 er valgt som forbildeprosjekt og oppnår foreløpig ca. 58 % reduksjon (krav 50 %). 

Materialstrategien bygger på lavkarbonbetong i klasse A/LA60 for ordinære nybygg og Ekstrem/LA90 for forbildearealet, klimagips, miljøstål (Celsa), lavkarbon avrettingsmasse, lavkarbon komposittkledning, lavkarbon solceller og ombruk av gips. Parkeringskjeller er utelatt, og kjelleren er redusert til ca. 46 % av byggets fotavtrykk ved å legge boder, sykkelparkering og tekniske rom i «mørke arealer» over terreng.

Grunnforholdene (sprøbruddsmateriale og bløt leire) gjør at grunn og fundamenter behandles som spesialtilfelle. Med betong-/energipeler i LA90, mulig kalkstabilisering og lavkarbon spunt legges det til grunn ca. 51 % reduksjon for grunn og fundamenter mot referanse.

Energikonseptet sikter mot FutureBuilt nZEB med et fleksibelt system som kombinerer fjernvarme og lokal termisk produksjon via energipeler (konservativt anslag ca. 100 kW, potensielt opptil 400 kW med mulig eksport til eksisterende bygg i Idrettsveien). Solceller på tak og solutsatte flater anslås å gi ca. 70 000 kWh/år mot et beregnet behov på ca. 100 000 kWh/år. Det legges opp til frikjøling om sommeren. Prosjektet vurderes å være i samsvar med EUs taksonomi (vesentlig bidrag til klimamål).

Tallene er foreløpige estimater fra tidlig-/planfase og oppdateres gjennom detaljprosjekteringen.

Klima – FutureBuilt ZERO-T (Grønn mobilitet)

Kvartalet utvikles uten egen bilparkering – et bevisst valg begrunnet i den sentrale beliggenheten ved kollektivknutepunktet og overvekten av mindre boliger. De 13 eksisterende plassene fjernes. Beboere med bilbehov kan leie plass i nærliggende anlegg, og det vurderes bildeling; utbygger eier 17 plasser i nabokvartalet Vinklgården.

Beliggenheten gir svært god kollektivdekning: Ski stasjon ligger ca. 150 m unna, med Follobanen (åtte avganger i timen til Oslo, 11-12 min reisetid), InterCity og bussterminal. Alle daglige gjøremål nås til fots eller med sykkel innenfor korte avstander.

Civitas' mobilitetsanalyse anslår at planforslaget vil generere ca. 825 reiser/døgn (ÅDT), mot 950 i dagens situasjon. Ca. 60 % av reisene vil foretas til fots, ca. 30 % med kollektiv, fem prosent med sykkel og kun fem prosent med bil. Samlet biltrafikk fra person- og varetransport er i størrelsesorden 130 kjøretøy pr hverdag (YDT), mot 160 i dagens situasjon. Nedgangen i personbiltrafikk er beregnet til 23 %, og planforslaget overoppfyller dermed kommunens nullvekstmål for personbiltrafikk.

Sykkelparkering dimensjoneres etter justert norm med fokus på kvalitet og sambruk; minst 70 % skal være overdekket og minst 5 % dimensjoneres for laste- og familiesykler. Det planlegges sykkelrom og mulighet for sykkelverksted for både beboere og byens innbyggere mot Parkaksen.

Beregninger i FutureBuilts transportkalkulator viser at prosjektet forventes å redusere klimagassutslipp fra transport i drift med i overkant av 87 % sammenlignet med Paris-kurven for flerfunksjonsbygg, og med ca. 90 % sammenlignet med et referansebygg med samme lokalisering uten tiltak. Parkeringsgrepet er det mest virkningsfulle virkemidlet etter selve lokaliseringen.

Klima - FutureBuilt ZERO-O

Prosjektet er en FutureBuilt-områdekandidat, og ZERO-O-forpliktelsen omfatter hele området: minst 25 % lavere klimagassutslipp enn Paris-kravene samlet for bygningsmasse, transport i drift, landskap og infrastruktur, og minst 25 % av byggene som fullverdige forbildeprosjekter med 50 % reduksjon.

I konseptfasen ble tre utviklingsalternativer vurdert (ZERO-O-beregning i OneClick). Det valgte alternativet «Vertikal Park» forener best vern av eksisterende bygg, kontakt med bakkeplanet og nye publikumsforbindelser, og utgjorde medianverdien for forventede utslipp. På områdenivå kombineres gjenbruk av eksisterende bygg, en bilfri mobilitetsstrategi og blågrønne landskapsløsninger.

Foreløpig ligger kvartalet an til ca. 45 % samlet klimagassreduksjon mot Paris-kurven – godt over kravet på 25 %. Tallet inkluderer ennå ikke infrastruktur (ZERO-I), som ikke er beregnet på grunn av manglende datagrunnlag og vurderes i neste fase (mål 50 % reduksjon, med blant annet lavkarbon betongprodukter, ombruk av stedlige masser og mulig 3D-print av komponenter).

Klimatilpasning ivaretas gjennom robust, naturbasert overvannshåndtering etter tretrinnsstrategien, blågrønne tak og en beregnet blågrønn faktor på 0,76. Avrenningen fra området reduseres sammenlignet med dagens situasjon, med foreslått påslipp på kommunalt nett tilsvarende 2 l/s.

Sirkulære bygg

Det viktigste sirkulære grepet er bevaring og ombruk av eksisterende bygningsmasse. Ski Gamle hotell bevares, og Idrettsveien 2 og 4 opprettholdes og rehabiliteres med boligformål fra 2. etasje – «bevaring gjennom bruk». 

Ombruk følges opp av Resirqel, og prosjektet ønsker å utvikle et digitalt produktpass («Materia») som kobler kartlagte, ombrukbare byggevarer direkte mot markedet allerede mens de står i bygget. Aktuelle ombrukstiltak omfatter blant annet ombruk av gips som innerste lag i innvendige lettvegger og ombruk av synlige VVS-/sanitærkomponenter. Materialer velges for lang levetid og gode aldringsegenskaper i et livsløpsperspektiv, og den nye byggemassen skal tilfredsstille EUs taksonomi.

Konkrete ombruksvolumer/-produkter tallfestes når ombrukskartleggingen er gjennomført.

Naturmangfold

Økologisk kartlegging viser at 95-100 % av utbyggingsområdet i dag består av harde flater med lav økologisk verdi, uten registrerte rødlistede eller sårbare arter. Strategien er derfor å øke naturmangfoldet sammenlignet med dagens situasjon.

Vegetasjon etableres på terreng og tak etter et «økologisk transekt» – fra tørre, solrike partier høyt i terrenget til fuktigere, skyggefulle partier lavere. Tiltakene omfatter biotoptak med artsrik eng, seminaturlig eng på tak, staudebed for pollinatorer og regnbed, med utstrakt bruk av stedegne planter.

Leveområder for insekter og fugl etableres med liggende død ved, åpne sand- og grusflater, flaggermushotell og fuglekasser. Ingen eksisterende naturarealer av verdi berøres, og planforslaget er arealnøytralt ved at det bygger videre på et allerede bebygget kvartal.

Landskap / FutureBuilt ZERO-L

ZERO-L er valgt som tilvalgskriterium, med skjerpet krav om minst 50 % klimagassreduksjon for minst 50 % av landskapsarealet. Utomhusarealet deles grovt i to (ca. 50/50): plassen mot torget og det skjermede tunet inne i kvartalet. Tunet, eventuelt supplert med biotoptak på Idrettsveien 4, peker seg ut som forbildeareal og vil da utgjøre om lag 60 % av landskapsarealet.

Innledende beregninger viser ca. 52 % klimagassreduksjon for forbildelandskapet og ca. 41 % for utomhusarealet som helhet, mot et referanselandskap. Strategien bygger på ombruk av belegningsstein, kantstein og stedlige masser, halvert mengde understøp/bakstøp, ferdigbetong i lavkarbonklasse A/LA60 og utomhuskonstruksjoner i tre.

Lave driftsutslipp tilrettelegges gjennom elektrisk brøyting, mulig vannbåren gatevarme fra overskuddsenergi og stedlig kompostering av hageavfall (eventuelt som biokull). Grønne tak og terrengvegetasjon, naturbasert overvannshåndtering og gjenbruk av takvann gir en beregnet blågrønn faktor på 0,76, og store vegetasjonsarealer bidrar til karbonbinding i jord og biomasse.

Mer informasjon

Linker: 

• Medvirkningsrapport Kvartal S7 og Sosiokulturell innsikt Kvartal S7
• Bred medvirkning skal forme nytt kvartal i Ski sentrum (futurebuilt.no, 03.06.2026)

Presentasjoner