Nei, miljøbygg behøver ikke koste mer

Asker kommune kjøpte i 2013 Nedre Sem gård, og den 130 år gamle låven som fulgte med var i elendig forfatning. Etter flere mulighetsstudier for rehabilitering bestemte kommunen at låven måtte rives til fordel for et kompaktbygg med både boliger og arbeidssenter.

Siden låven ligger i et landskapsvernsområde hadde Statsforvalteren tydelige føringer om at bygningens opprinnelige uttrykk skulle ivaretas, og flere av kravene viste seg å være sammenfallende med FutureBuilt-kriteriene. Alf Kåre Stokker, prosjektleder i Asker kommune, utdyper.

– Statsforvalteren ga oss klokkeklar beskjed om at teglen måtte ombrukes, men vi hadde allerede langt høyere ambisjoner med mål om 50 prosent sirkularitet gjennom ombruk fra materialer fra låven og donorbygg. Dessuten ønsket vi å teste ut FutureBuilts sirkularitetsindeks, og dette – i kombinasjon med at Asker er en av 12 byer som er pilot i Circular Cities and Region Initiative, skapte skyhøye ambisjoner for prosjektet, forteller Stokker. 

Alf Kaare Stokker, prosjektleder i Asker kommune og Daniel Banka, anleggsleder i Veidekke Entreprenør, forteller om Nedre Sem låve på FutureBuilt og Grønn Byggallianse sin studietur tidligere i høst. Foto: FutureBuilt

Konkurransegrunnlaget for samspillsentreprise med «åpen bok» ble publisert i januar 2022, og i mai 2022 vant Veidekke konkurransen om oppdraget. Kontrakt på bygging ble signert i september 2022, og en måned senere startet demonteringen av den gamle låven. I august i år sto ordfører i Asker kommune Lene Conradi for den offisielle åpningen.

– Før vi kunne sette opp et budsjett, måtte vi definere målene våre, og i fase 1 jobbet vi detaljert med prosjektbeskrivelsen og felles mål for FutureBuilt og Asker kommune. Vi var usikre på hvordan sirkularitet- og plastkriteriene ville slå ut, men vi priset prosjektet som et vanlig bygg uten spesielle miljøkrav. Da vi begynte å jobbe med å finne ut av hvordan vi skulle få til et ombruksbygg, gikk vi gjennom alle produktene vi visste vi ville trenge. Kunne vi få gratis materialer fra donorbygg? Målet var at hver enkelt post skulle gå i 0, selv om materialene vi ønsket å ombruke måtte vaskes, lagres og resertifiseres, forteller Stokker.

Naturstein fra den gamle grunnmuren ble demontert og brukt i sin helhet i forblendingsmuren. Et utvalg av tegl ble renset og testet hos SINTEF i Trondheim, og teglfasaden i den nye låven er 100 prosent den gamle teglsteinen. Kledningen ble demontert, pakket og renset, og sendt til Stiltre på Kongsberg. Her ble kledningen omhøvlet til riktig profil. Foto: Tove Lauluten

Et grep som ble gjort på prosjektet var at den enkelte underleverandør skulle sitte igjen med overskuddet. Klarte elektrikeren å få en lampe billigere enn budsjettet tilsa, var det elektrikeren som tjente på det. Prosjektet var avhengig av at alle involverte så verdien av å tenke sirkulært, og at underleverandørene også jobbet målbevisst for å få til 50 prosent sirkularitet.

– Veidekke fulgte opp underleverandørene tett, og samspillsentreprise er nok en forutsetning for å få til det vi har oppnådd på Nedre Sem låve. Ta for eksempel radiatorene. De var i utgangspunktet litt for store i forhold til rommet, men det var flere paller som skulle kastes og vi fikk dem gratis. Innedørene var også gratis, vi måtte bare betale frakt. Slik har Asker kommune og Veidekke hele tiden samarbeidet tett, og vi går omtrent i null i forhold til budsjett, sier Stokker.

Så hvor ender prosjektet prismessig?

– Siden Statsforvalterens krav på mange måter var sammenfallende med FutureBuilt-kriteriene, har ikke prisen for Nedre Sem låve blitt så mye høyere enn om vi ikke hadde bygget Nedre Sem låve som et FutureBuilt-forbilde. Kvadratmeterprisen på 75 000 kroner er ikke høyere enn for lignende prosjekter vi har hatt for tidligere prosjekter uten særlige miljøambisjoner. Vi ser at vi nok har rundt tre prosent økte materialkostnader, og at det har gått med 1.5 årsverk mer i administrasjon. Men samtidig har vi spart hundretusener på ombruk av møbler og maskiner til for eksempel snekkerverkstedet. Vi ser også at betongen med resirkulert betong som tilslag ikke har blitt noe særlig dyrere, forteller Stokker.   

Målet for Nedre Sem låve var 50 prosent sirkularitet, og bygget havnet på 48 prosent. 470 tonn materialer er ombrukt. Låven har vært pilot for FutureBuilts kriterier for plast, og plastbruken er betydelig redusert. Nedre Sem låve vil ifølge prosjekteringen gi omtrent 10 prosent lavere utslipp enn kravene til FutureBuilt ZERO. Passivhus, massivtre og solcelleanlegg har vært viktige bidrag til å få ned utslippene.

Dokumentasjonen fra prosjektet vil bli lagt på FutureBuilt sine sider.

Oppdragsgiverens råd og erfaringer

• Kompetanse, engasjement og vilje er det viktigste for sirkulære bygg, ikke større budsjetter.   

• Få tidlig oversikt over tilfang av materialer for ombruk. Asker bruker Loopfront.

• De store entreprenørene har gode interne markedsplasser for ombruk, men ikke noe som knytter dem sammen.

• Byggherren viste fleksibilitet i oppgavebeskrivelsen for å tilrettelegge for ombrukte komponenter (så som å unngå krav om identiske lamper), og tilby samme pris for ombrukte som for nye komponenter. Veidekke og underentreprenørene fant besparende ombruksløsninger.

• Valgte materialer var kun 3-4 prosent dyrere enn konvensjonelle varer. Den viktigste merkostnaden var omtrent 1,5 årsverk til administrasjon.

• Merkostnadene totalt for forbildeprosjektet ble omkring 5 mill. kr av et prosjektbudsjett på 150 mill. kr inkl. mva. Valget av samspill framfor totalentreprise var avgjørende for å få til dette.

• En utfordring for kommunal saksgang med å utforske innovative løsninger, er at prosjektbudsjettet blir fastsatt sent i prosessen.

• Det er fortsatt for tungvint og dyrt å resertifisere ombrukte komponenter, selv om det nå er kommet en ordning for egenresertifisering av ikke-bærende treverk. En del komponenter er ikke lov å ombruke, som drikkevannsrør og elektriske kabler.

• Prosjektet har brukt nye materialer fra overskuddslagre, noe som teller i FutureBuilts sirkularitetsindeks. De oppfyller alle funksjonskrav, men går på akkord med utseende og farger.

Kilder: Direktoratet for forvaltning og økonomistyring (DFØ) sin eksempelbank for bærekraftige og innovative anskaffelser Intervju med Alf Kaare Stokker, prosjektleder i Asker kommune Pilot på plastfritt bygg. Intervju med prosjekteringsleder Kristoffer Gjestemoen og anleggsleder Daniel Banka i Veidekke (futurebuilt.no) Nybygg med gamle materialer. Intervju med Daniel Banka, anleggsleder i Veidekke Entreprenør.

Fakta om Nedre Sem låve

• 130 år gammel låve som er bygget om til et kommunalt arbeidssenter med snekkerverksted, gårdsbutikk og seks leiligheter

• Utbygger: Asker kommune

• Entreprenør: Veidekke

• Arkitekt: Holar (Ola Roald AS)

• Landskapsarkitekt: Sweco

• Et FutureBuilt-prosjekt og en del av EU-programmet Circular Cities and Regions Initiatve