Hvordan Norges første vernede sirkulære bygg viser vei mot en grønnere fremtid

Tekst: Sameh Rbahia, praktikant i FutureBuilt vinteren 2022/2023

Kristian Augusts gate 23 (KA23) er en vernet kontorbygning med høy arkitektonisk og kulturhistorisk verdi, som Höegh Eiendom har rehabilitert ved å ta vare på byggets særegne kvaliteter og gjennom fokus på ombruk og sirkulærøkonomi. I etterkant av rehabiliteringen har Höegh Eiendom laget en erfaringsrapport.

Prosjektet har oppnådd 55 prosent reduksjon i klimagassutslippene sammenlignet med et referansebygg, og bygningen er en del av Tullinkvartalet, som har blitt et nytt og attraktivt område med butikker og kafeer på bakkeplan.

Bærekraftig transformasjon av KA23

KA23, opprinnelig tegnet av arkitektene Bjercke og Eliassen i 1951 som hovedkontor for Norsk Arbeidsgiverforening, har gjennomgått en transformasjon til et moderne kontorbygg. Fasadene og yttertaket ble bevart i henhold til plan- og bygningsloven, noe som gir bygget en tydelig historisk identitet. Samtidig har det blitt oppgradert til et fremtidsrettet og fleksibelt kontorbygg. Oppgraderingen av KA 23 hadde fokus på å bevare byggets originale detaljer, samtidig som det var et ønske om  å styrke arkitektonisk verdi og miljø. Bygget ble opprinnelig oppført i betong og naturstein, inkludert solvågstein som fasadeplater og originale teakvindusrammer. Målet var å bevare så mye som mulig av byggets historiske identitet.

I KA23 har både Höegh Eiendom og samarbeidspartnerne lært mye om ombruk i byggeprosjekter. I erfaringsrapporten oppsummerer Höegh Eiendom erfaringene de har gjort med de sirkulære løsningene i prosjektet og hva som skal til for at et ombruksbyggeprosjekt skal oppnå suksess:

• Ombruksrådgiver: Engasjer en ombruksrådgiver så tidlig som mulig for å overvåke ombruksprosessen fra start til slutt.

• Nettverk: Etabler et godt nettverk for å sikre tilgang til ombruksmaterialer fra andre prosjekter frem til ombruksmarkedet er fullt utviklet.

• Generelle avklaringer: Gjør grunnleggende avklaringer om risiko, klimagasspåvirkning, estetikk, funksjonalitet, pris og tidsfrister for når ombrukskomponenter skal være tilgjengelige tidlig i prosjektet.

• Tidlig kartlegging: Foreta tidlig kartlegging av materialer og gjør ombruksmaterialer tilgjengelige for prosjektet.

• Involvering: Involver leietakerne og samarbeidspartnerne i ombruksprosessen. Det er viktig å øke forståelsen og la leietakerne delta i beslutninger og oppmuntre dem til å ta miljøvennlige valg. Dette krever god informasjonsflyt og kommunikasjon.

• La ombruksprosjektet fungere som et læringsområde for eiendomsutviklingsselskapene. FutureBuilt har mottatt mange positive tilbakemeldinger fra leietakere som er motivert til å lære og tenke sirkulært.

Prinsippene for sirkulærøkonomi

Sirkulærøkonomi fokuserer på å utnytte naturressurser og produkter effektivt og så lenge som mulig, i et kretsløp der minst mulig ressurser går tapt. Prinsippene omfatter bevaring, ombruk, gjenvinning og reduksjon av nye materialer, samt økt fokus på miljøvennlige løsninger og økt energieffektivitet. KA23 er blitt evaluert i henhold til FutureBuilts kriteriesett for sirkulære bygg versjon 1.0, som vurderer sirkulariteten i prosjektet ved å måle andel bevarte, ombrukte og ombrukbare komponenter i bygget. 88 prosent av bygget ble bevart og ombrukt, mens over 30 prosent av nye elementer var ombrukbare for fremtiden. Prosjektet bidro til å redusere klimagassutslipp med over 55 prosent sammenlignet med et referansebygg.

Flere sirkulære tiltak ble gjennomført for å oppgradere bygget. Gulvteppet i kontorlokalene er laget av resirkulert fiskenett, 3 tonn ombrukte fliser til garderober ble donert fra naboprosjektet KA13, teakvinduer ble renovert og vindusglass ble skiftet for bedre U-verdi, fasaden ble renset og tilpasset terrasserekkverk for sikkerhet (bør dobbeltsjekke med rapporten). Taket ble etterisolert med 10 cm, noe som forbedret byggets energieffektivitet betraktelig. Og alt det tekniske ble moderinsert med behovsstyrt ventilasjon, varme og kjøling. Resultatet var at byggets energieffektivitet ble oppgradert fra D til C.

Bevaring og ombruk i praksis

Byggets fasade og yttertak var beskyttet, så hele bæresystemet, dekkene, trappene, grunnen og fundamentene ble også bevart. Innervegger ble ombrukt så mye som mulig. Klimagassregnskapet ble utført i henhold til FutureBuilt-kriteriene for å sikre minst 50 prosent reduksjon i totale klimagassutslipp.

Prosjektet ble delt opp i fire faser med regelmessig overvåkning og miljømøter med miljørådgivere fra Multiconsult. Fasene inkluderte ombrukskartlegging, demontering og ombruk, tilrettelegging for ombrukbarhet og fleksibilitet, og til slutt dokumentasjonsfase.

Ombrukskartleggingen ble gjennomført i flere trinn og ble organisert i to viktige faser; først en fase for planlegging av ombruk, deretter en fase for teknisk sikring og miljøsanering. Dernest var det en fase for ombruk og demontering, som innebar demontering og midlertidig lagring av komponentene som til slutt skulle bli ombrukt i prosjektet. Målet var å oppnå 30 prosent ombruk. Resultatet ble en ombruksgrad på nærmere 90 prosent.

Det ble fokusert på ombrukbarhet og fleksibilitet (endringsdyktighet) ved valg av nye materialer, særlig i påbygget, for å ivareta sirkulærøkonomi i fremtiden. Målet var å tilrettelegge for at 20 prosent av materialene i prosjektet kan ombrukes i framtiden. Resultatet viste at 30 prosent av de tilførte materialene, basert på vekt, kan ombrukes, hvor påbygget stod for en stor andel. Ved valg av materialer ble det vurdert faktorer som homogenitet, mekaniske forbindelser, synlige festepunkter og generell byggestruktur. QR-merking av materialene ble gjort tilgjengelig i en digital plattform for å sikre fremtidig ombruk i KA23.  

Dokumentasjonen omfatter både klimaregnskap for materialer, energibruk og transport. Sammenlignet med et referansebygg, førte tilakene til en reduksjon i klimagassutslipp på 55 prosent.

KA23 er et godt eksempel på hvordan sirkulære løsninger kan integreres i prosjekter med vernestatus og er et prosjekt som kan oppmuntre til en mer bærekraftig tankegang og handling i hele samfunnet. Ved å ha sirkulære løsninger og ombruk som konsept fra starten, kan fremtidige rehabiliteringer bli gode miljøprosjekter. Dette er avgjørende for å redusere utslipp i byggebransjen.

Kilde: Erfaringsrapport fra KA 23│ Höegh Eiendom