Budsjett i pluss i ombruksprosjekt

Hva om det mest lønnsomme ikke er å rive ut og bygge nytt, men å ta vare på det som allerede finnes?

Det er utgangspunktet for rehabiliteringsprosjektet Sørkedalsveien 8 i Oslo, der ombruk og utslippsreduksjon står sentralt. I stedet for å starte med blanke ark har prosjektet kartlagt hva som kan bevares, repareres og brukes på nytt. Målet er å redusere klimagassutslippene, samtidig som bygget leverer den kvaliteten og funksjonaliteten leietakeren ønsker, og det som forventes av et moderne næringsbygg ala 2026. Og ikke minst – med budsjettet i pluss.

– Skal miljøvennlig rehabilitering bli den nye normalen, må ombruk planlegges fra starten, leietagerne involveres og økonomien vurderes sammen med klimaeffekten, var budskapet til Torstein Blumer, daglig leder i Magna Construction Management og Martine B. Pettersen, bærekraft- og prosjektsjef eiendom hos utbygger Oslo Pensjonsforsikring da de presenterte prosjektet på et arrangement FutureBuilt hadde tidligere i oktober.

Erfaringene utfordrer en innarbeidet tankegang i byggebransjen, der nye materialer og omfattende utskifting ofte blir standardløsningen og hvor det er en utbredt oppfatning at ombruk koster mer enn å kjøpe nytt.

Miljøtiltak må ikke automatisk bety høyre totalkostnader

Prosjektet har videreutviklet måten å tenke rehabilitering og leietakertilpasning på. I stedet for å rive ut store mengder eksisterende interiør og tekniske løsninger hver gang en ny leietaker flytter inn, blir det først gjort en vurdering med hva som kan beholdes.

– Mens det tidligere var vanlig med kanskje 10 års leiekontrakter, ser vi nå at det er mange som bare vil forplikte seg til fem år. Når leietagere skifter oftere enn før, kan omfattende tilpasninger bli en stor utgift for gårdeieren, og miljøet. Vi må tenke nytt. Løsningene må være robuste, fleksible og med en kvalitet som gjør at vi slipper å bygge om hele tiden. På den måten kan behovet for investeringer reduseres over tid, påpekte Pettersen.

En viktig del av arbeidet har vært å kartlegge bygget grundig før rehabiliteringen startet. Ved hjelp av digitale modeller og systematisk registrering har prosjektgruppen identifisert hvilke deler som skal bevares, hvilke som kan demonteres og brukes på nytt, og hvilke som må erstattes. Materialene merkes og kategoriseres, slik at håndverkerne vet hva som skal tas vare på. Denne oversikten gjør det enklere å planlegge ombruk i praksis, framfor å behandle det som et tilleggstiltak når prosjekteringen pågår parallelt.

Leietagerne med på laget

Prosjektet har også en tydelig kommersiell side. Det er ikke bare snakk om å redusere utslipp, men også tilby attraktive lokaler til en konkurransedyktig pris. Både Blumer og Pettersen understrekte at en viktig forutsetning for å lykkes er at leietakerne blir motiverte og trygge på hva prosjektet leverer. 

– Markedet har for vane å etterspørre bestemte energimerker eller standardiserte nybyggløsninger. I et rehabiliteringsprosjekt er det viktig  å flytte oppmerksomheten mot en stor energireduksjon og et samlet sett betydelig bredere klimaregnskap, der også utslipp fra materialproduksjon, riving og nye installasjoner blir synlige og målt mot standard rehabiliteringer uten ombruk eller nybygg, fortalte Blumer og Pettersen.

I samspillet med leietakeren ble det lagt fram utslippsverdier for flere rehabiliteringsalternativer som viste forskjellen mellom en tradisjonell rehabilitering og en mer sirkulær tilnærming. Utslippsreduksjonene ble visualisert og oversatt til mer forståelige eksempler, blant annet ved å sammenligne dem med utslipp fra flyreiser.

– Det er viktig for oss at leietager skal få gode kvaliteter og løsninger selv om vi gjennom hele prosjektet fokuserer på ombruk. Vi har for eksempel valgt å beholde alle de gamle oppvaskmaskinene, men det er vi som gårdeier – og ikke leietager – som tar risikoen om en maskin skulle slutte å fungere. Om en oppvaskmaskin går i stykker om tre år, kjøper vi heller en ny maskin da enn å bytte ut alle nå. Leietager får med andre ikke økt økonomisk risiko på å leie i et ombruksprosjekt, fortalte Pettersen.

Samarbeid reduserer risikoen

Sørkedalsveien 8 viser hvilken effekt det kan gi når gårdeier, leietager, rådgivere, entreprenører og leverandører jobber med felles forståelse mot samme mål.

Ombruk kan innebære større usikkerhet enn å bestille standardprodukter. Materialene kan ha ulik kvalitet, og det kan være krevende å få dokumentasjon og logistikk til å gå opp. Hvis alle aktører priser inn stor risiko, kan løsningene fort vise seg å ikke bli gjennomførbare. Derfor har prosjektgruppen lagt vekt på tidlig kartlegging, dialog og tett samarbeid gjennom hele prosessen.

– Vi er ikke ferdige når kontraktene er signert. Det skjer utrolig mye bra gjennom selve byggeprosjektet. Og prosjektet gjennomføres etasje for etasje, slik at erfaringer fra én etasje kan brukes til å justere arbeidet i den neste. Det gir jo en helt unik mulighet for læring, påpekte Blumer.

– Vi må se det store bildet

Sørkedalsveien 8 er ennå ikke ferdigstilt, men de foreløpige erfaringene viser at det er mulig å holde fast ved høye miljøambisjoner samtidig som man arbeider målrettet med økonomien.

– Miljøtiltak må ikke automatisk bety høyere totalkostander. Enkelte ombruksløsninger kan isolert sett være dyrere enn nye produkter, men dersom man ser på hele prosjektet, kan besparelser andre stedet veie opp for det vi får av merkostnader. Nå har vi har en halv etasje igjen å bygge og 16 millioner i ubrukte reserver. Dette kommer til å gå bra, avsluttet Blumer og Pettersen entusiastisk.

Bra for lommeboka, bra for miljøet.

Artikkelen er basert på et innlegg Torstein Blumer, daglig leder i Magna Construction Management og Martine B. Pettersen, bærekraft- og prosjektsjef eiendom hos utbygger Oslo Pensjonsforsikring, holdt på DEL&LÆR torsdag 15. oktober. Oppsummering av presentasjon er laget av KI og sjekket av foredragsholder og FutureBuilt. Her kan du se presentasjonen.