Sørkedalsveien 8

Prosjektbeskrivelse

Utleiemarkedet av kontorbygg i høye prisklasser kommer ofte med en forventning om at alt skal være nytt og av nyeste design. Sørkedalsveien 8 har satt seg som mål å vise at det er mulig å bygge i tråd med forventninger om høykvalitets leietakertilpasning, men på et sirkulært ressursgrunnlag og med lave klimagassutslipp.

Utgangspunktet for prosjektet var at leietaker (Bouvet) ønsket en oppgradering av sine lokaler, og vurderte opprinnelig å enten flytte til nabobygget eller få gjennomført en omfattende rehabilitering av bygget. Tre ulike scenarier for hvordan bygget kunne rehabiliteres, med vekt på hvor mye klimagassutslipp hvert av alternativene ville stå for ble lagt frem av utleier for Bouvet. Dette la et viktig grunnlag for å velge en bærekraftig strategi i prosjektet med gode løsninger som både sparer klimagassutslipp og er økonomisk forsvarlige. 

Prosjektet legger opp til betraktelig reduksjon av klimagassutslipp gjennom høy grad av bevaring og ombruk av bygningskomponenter. I tillegg til å beregne klimagassutslipp også for VVS-utstyr og el-komponenter, skal prosjektet gjennomføre tiltak for å redusere plast, jobbe med endring i reisevaner og gi tilbake til lokalsamfunnet gjennom tiltak for sosial bærekraft. Prosjektet skal også tilfredsstille EU-taksonomiens kriterie for sirkulær økonomi og sertifisere til BREEAM-NOR In-Use nivå Excellent.

Prosess
Prosjektet gjennomføres med en byggherrestyrt entreprise, representert gjennom Magna Consulting Management. Gjennom fremleggelse og vurderinger av de ulike beslutningsunderlagene, ble det i utleieprosessen tydelig at sirkularitet og reduksjon av klimagassutslipp har en verdi som går langt utover kostnader alene. 

Det ble tidlig i prosjektet drøftet hvorvidt et såpass lite prosjekt kunne bli et FutureBuilt forbildeprosjekt, men som kjent er det de prosjektene som gjør minst mulig tiltak, som har de største klimagassreduksjonene. Prosjektet fokuserer derfor på å optimalisere de tiltakene som gjøres til å ha størst mulig klimagassgevinst. Hvordan kan vi redusere klimagassutslippene maksimalt ved å bevare mest mulig av eksisterende bygg og samtidig tilfredsstille leietakernes ønsker om fornyelse? Hvordan kan vi optimalisere og effektivisere energibruken? Hvordan kan vi redusere plastbruk i et prosjekt som tilfører så få nye komponenter? Og hvordan kan vi invitere nærmiljøet til å bruke bygget også etter kontortid. Dette har vært gjennomgående spørsmål gjennom hele prosjekteringsperioden. Siden etasjene prosjekteres og ferdigstilles etasjevis, har prosjektet også hatt mulighet til å forbedre seg fortløpende. Det prosjektet ikke fikk til i de første etasjene, realiseres i de neste. Miljø er på agendaen i hvert prosjekteringsmøte og med parallelle prosesser for BNIU-sertifisering, en prosjekttilpasset MOP, FutureBuilt sine kriterier og verifisering opp mot EU-taksonomien og vesentlig bidrag til kriteriet om sirkulær økonomi, er prosjektet i konstant forventning om å ha effektive arbeidsmåter for miljødokumentasjon for de ulike kravene. 

Økonomi
Prosjektet har fått til skudd til “Planlegging og prosjektering for ombruk og fleksibilitet” fra ENOVA.

Miljøtiltak

Bymiljø og arkitektur 

Leietakertilpasningen har ført til en bedre utnyttelse av eksisterende bygningsmasse. Ønsker fra leietaker om at prosjektet skal være robust, fremstå nytt, ha rause etasjeflater, god vertikal forbindelse og store sosiale soner, har latt seg kombinere med bevaring og ombruk. Første etasje er gjort mer tilgjengelig for leietakere og gjester med forbedret skilting og med etablering av sykkelparkeringer utenfor hovedinngangen.

Sosial bærekraft

Prosjektet jobber aktivt med sosial bærekraft og er i dialog med Fellesverket Røde Kors om hvordan bygget kan bidra i nærmiljøet, for eksempel gjennom utlån av lokaler. Gjennom oppgradering av førsteetasje og kaffebaren, får bygget en tydelig nabolagsfunksjon med tilbud om en åpen møteplass for både naboer og besøkende. Det åpnes også for aktiviteter i bygget etter kl. 16:00, hvor det vurderes ulike tilbud for nabolaget og besøkende.

Dette og andre tiltak i prosjektet baserer seg på en sosiokulturell innsikt med kunnskapsgrunnlag fra bydel Frogner, knutepunktet Majorstuen og nabolaget Colosseum. Gjennom kartlegging, planfaglig dokumentanalyse og levekårsdata har vi identifisert viktige målgrupper, problemområder og forslag til nøkkeltemaer. Levekårsdata som brukes i dette prosjektet tar utgangspunkt i nabolaget, som defineres med en avgrensning på ti minutters gangavstand fra Sørkedalsveien 8. 

Innovasjon

Prosjektet har flere innovasjonspunkter. Et av disse er trinnvis prosjektering og ferdigstillelse – en arbeidsmetode som danner grunnlag for kontinuerlig forbedring av gjennomføringsmetoder, tekniske løsninger og beslutninger underveis i prosjektet. 

Prosjektet ønsker å gjøre et utvidet beregningsomfang som inkluderer fast inventar, elkraftinstallasjoner, elkom og automatisering. Det skal også gjennomføres beregninger som viser konsekvensen av valget om å ikke endre energisentralen, ved å se på utslipp fra energikilden, materialmengden av teknisk utstyr og plastbruk ved å sammenligne varmepumpe og fjernvarmetilkobling.

Prosjektet har jobbet mye med modell som strukturerer og kategoriserer alle komponentene til RIE, RIV, ARK og RIB etter opprinnelse og tiltak. Denne kan eksporteres direkte ut av BIM-modell og inn i Reduzer og FutureBuilts sirkularitetsindeks. Dette arbeidet pågår fremdeles.

Klima – FutureBuilt ZERO

I forprosjekt ble det utarbeidet et klimagassregnskap som sammenlignet tre ulike scenarier for arbeidene ved S8, et referanseprosjekt/nybygg, et totalrehabiliteringsprosjekt og et alternativ for sirkulær rehabilitering. Ved å sammenligne disse alternativene kunne prosjektet vurdere hvordan ulike grader av ombruk påvirket både klimagassutslipp og ressursbruken, og dermed identifisere den løsningen som ga størst effekt på klima. 

Resultatene viser at en sirkulær rehabilitering er det mest klimavennlige alternativet, med de laveste totale utslippene og dette grepet sparer ca. 85% av utslippene sammenlignet med å bygge nytt. Dette alternativet ble valgt i S8.

Bygget er i dag koblet til Oslos fjernvarmeanlegg og prosjektet vil fortsatt opprettholde denne tilkoblingen, for å unngå større rehabilitering av selve energisentralen. Derfor fokuseres det på energibesparende tiltak i prosjektet. Dette omfatter tiltak for å redusere energi levert bygget i drift, optimalisere eksisterende energisentral og tekniske anlegg, samt optimalisering av brukerstyring.

Sirkulære bygg

Sørkedalsveien 8 skal legge til rette for ressursutnyttelse på høyest mulig nivå, og har mål om minimum 85% sirkularitet.

Gjennom kontinuerlig og systematisk bruk av FutureBuilts sirkularitetsindeks, overvåker prosjektet hvordan det ligger an. Første utkast i tidligfasen ga et resultat på 72% sirkularitet. Dette var basert på et grovt, konservativt estimat for å sikre laveste nivå av sirkularitet.

Gjennom ytterligere dialog og samarbeid med leietaker, samt flere tiltak i prosjekteringen, har prosjektet ved levering av kvalitetsprogrammet nådd 85% sirkularitet. Tiltak er for eksempel å bevare eksisterende tekniske installasjoner og tilpasse mot nye planløsninger, ombruk av kontorfronter og supplering med fronter av høy standard, bevare og tilpasse eksisterende himling, vaske og gjenbruke eksisterende ventilasjonsanlegg, demontere og remontere sanitær, bevare mest mulig av de eksisterende skjørtene for å sikre fleksibilitet ved fremtidige endringer.
 

Plast

Sørkedalsveien 8 skal i størst mulig grad redusere bruk av plast. Den plasten som må være der, skal brukes på en sirkulær og bærekraftig måte. Prosjektet bidrar også til  utviklingen av Futurebuilts nye beregningsverktøy for plast.

Det er mange eksisterende plastkomponenter som forblir gjennom ombruk og bevaring. Eksempler på dette er elkomponenter og VVS-installasjoner som spjeld og bafler med plastfronter, samt toalettutstyr. Det har blitt gjort kontinuerlige vurderinger i prosjektering- og byggeperioden rundt hvilke tiltak som kan gjøres for vurderinger av plastreduseringer i bygget, for eksempel innen teknikk, maling, gulvbelegg og belysning. Prosjektet har også valgt å samarbeide med Grund om bruk av leirmaling, en 100% plastfri maling basert på naturlige råmaterialer. Samarbeidet ble etablert etter ferdigstillelse av 6. og 7. etasje. Etter testing og positive tilbakemeldinger fra interiørarkitekt og leietaker valgte prosjektet å benyttet leirmalingen også i 4. og 5. etasje. Malingen planlegges brukt i resterende etasjer også, samt i trappeløpet. Produktet bidrar til et løsningsvalg som er i tråd med prosjektets profil og mål. 

Prosjektopplysninger

Prosjektdetaljer: 

Prosjektopplysninger: 

Mer informasjon

Relaterte artikler

• Fremtiden er biobasert (futurebuilt.no, 0812.2025) - om biobaserte naturmaterialer som blant omtaler tiltak i Sørkedalsveien 8.